流通性比率・・・マンションの流通性

2014年7月27日

中古マンションは「流通性」が良いと言われますが、この「流通性」とはどのようなことでしょうか？

「流通性」とは中古マンション市場で考えると

例を上げると、３LDKで６０～８０㎡程度のものが最も購入しようとされる人の数が多いとされています。

したがって、この大きさの間取りのマンションは、中古や新築に限らず、売れ行きが良いと考えられます。つまり、売りたい人に対して買いたい人の数が多いところが流通性が良いということになり、その大きさから乖離した物件は流通性が悪いということになります。

また「流通性比率」という言葉は、以前にも出てきましたが、中古市場で考えてみましょう。

上記の地域の場合、
１４０㎡のマンションはファミリー層の郊外のマンション立地では、中心の人気の大きさとは異なり、分譲総額も高くなってしまうので、売れ行きが悪くなることが想定されます。この悪さを改善する比率が「流通性比率」であり、「偏差値」に近いものだといえます。

例）８０㎡で３LDKの場合、３０００万円での需要が多い地域で、160㎡で５LDKの物件はいくらで売れるか、単純に単価を倍にして６０００万円で売れるのか？

価格設定を行う上で、この規模の大きさをどの程度、割り引くか・・・この比率を流通性比率といいます。

需要が見込めない可能性がある場合の比率を▲５％、▲１０％、▲２０％という様に設定します。

６０００万円×（１00％－10％）＝５４００万円となります。

この流通性比率は、対象となる市場によっても異なります。

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